机构：上半年上海商业地产市场完成50笔大宗交易七成交易总价低于10亿_炒股配资

上海商业地产市场分析：投资热潮涌现，租金下行趋势延续

元描述：上海商业地产市场在2024年上半年展现出复杂多变的趋势，写字楼租金持续下行，零售物业租赁需求有所改善，投资市场活跃，内资投资者占据主导地位。本文将深入分析上海商业地产市场现状，探讨未来发展趋势。

引言：

上海作为中国经济中心城市，其商业地产市场一直备受关注。近年来，随着经济增速放缓和疫情的影响，上海商业地产市场经历了波折，但同时也展现出韧性与活力。2024年上半年，上海商业地产市场呈现出新的发展趋势，租金下行趋势延续，但投资市场却异常活跃，内资投资者成为推动市场前进的主要力量。

上海写字楼市场：租金下行，净吸纳量回升

H2: 上海写字楼市场租金下行趋势延续

2024年第二季度，上海写字楼市场租金继续下行，但净吸纳量却出现回升。仲量联行的数据显示，第二季度全市净吸纳量上升至11.57万平方米，租金环比下降4.6%，其中中央商务区租金环比下降4.6%，非中央商务区的整体租金环比下降3.8%。

租金的让利促使较大面积的租户搬迁升级意愿加强，带动净吸纳量回升。租户更加聚焦高品质项目，在中央商务区，租户把握市场价格调整的机会，升级办公空间。同时，成本驱动型需求向非中央商务区搬迁的趋势仍在持续。

H2: 混合办公模式加速发展

混合办公模式的普及正持续对办公空间的策略规划和管理产生影响。企业实施混合办公模式的主要动因为优化空间利用率、改善员工体验和支持工作方式的改变。科技和数据将主导办公空间的使用和利用方式，赋能更加动态高效的办公场所管理。

H2: 未来展望

未来6个月，上海写字楼市场将迎来78万平方米的集中供给，这增加了租户的选择空间，并带来降本增效的机会，但同时加剧了整体市场供需失衡。

上海零售物业市场：租赁需求改善，空置率下降

H2: 核心商圈租赁需求复苏

上海整体租赁需求有所改善。受到核心区租赁需求的复苏推动，二季度上海整体净吸纳量转负为正，共录得2300平方米；核心商圈整体空置率从10.3%继续下降至9.2%；而非核心商圈空置率从12.5%上升至13.2%。

H2: 租金降幅收窄

核心商圈首层平均租金环比下降0.4%，非核心商圈首层平均租金环比下降0.9%，租金降幅较一季度均有收窄。

H2: 新项目开业拉动市场

截至季末，全市空置率环比持平，较去年年末下行0.2个百分点至7.9%，上半年净吸纳量受新项目开业拉动，录得9.3万平方米。

H2: 租金水平尚未完全恢复

租金方面，核心与次级商圈保持稳健，但部分新兴商圈项目业态调整仍面临调整压力，租金水平尚未完全恢复。总体来看，全市购物中心首层租金上半年保持平稳，维持在每天每平方米33.2元。

上海酒店市场：业绩回暖，新客房供给增加

H2: 高端酒店市场业绩回暖

国内旅游市场持续升温下，上海高端及以上酒店市场业绩回暖。截至2024年5月，上海高端及以上酒店的日均房价较去年同期增长5.2%至1058元, 入住率增长了3.1个百分点至65.8%，每间可出售客房收入则增长10.3%至696元。

H2: 2024年1-5月上海高端及以上酒店的每月可售房收入较2019年同期已恢复至93%

其中日均房价已恢复至2019年同期的98%，入住率恢复至95%。

H2: 新客房供给增加

2024年上半年，上海高端及以上酒店市场新增客房约560间。展望下半年，预计还将有约1650间新客房加入高端以上酒店市场，其中包括多个存量资产的重新定位和改造升级。

上海投资市场：内资投资者主导，交易活跃

H2: 投资市场交易活跃

2024年第二季度上海投资市场成交总额共计151亿元，环比下降10.3%。从成交数量来看，二季度成交宗数共计27宗，较一季度的23宗而言，市场积极性有所提高。

H2: 上半年上海物业投资市场录得50笔交易

交易金额共计323.3亿元，较去年同期水平微降6.6%。

H2: 内资投资者占主导地位

今年上半年，上海的大宗交易数量较去年同期增长35.1%，市场焦点转向小规模的投资项目，其中74.1%的交易体量在总价10亿元以下。内资投资者占主导地位，包括了民营企业和国有企业，其投资活动展现出明显的增长势头和投资力度。

H2: 外资机构投资者关注长租公寓赛道

二季度的成交显示，外资机构投资者依然关注长租公寓赛道，并开始布局其中的蓝领公寓等细分赛道。随着资产价格的回落预期，有望在未来看到更多项目落地。

H2: 企业买家占据半壁江山

买家类型方面，企业买家占据半壁江山，其中接近四成交易为投资属性。以个人及宗教协会为代表的新兴投资者投资热情持续高涨，如天主教青年会已在一年时间内陆续完成三笔交易。反观诸如地产公司、机构投资者与地产基金等传统投资者，则呈现出较为谨慎的投资情绪，合计占比18%，上半年所布局的投资标的主要集中在长租公寓、酒店及零售物业等与当下消费复苏相关的资产类型。

总结

上海商业地产市场在2024年上半年展现出复杂多变的趋势，写字楼租金持续下行，零售物业租赁需求有所改善，投资市场活跃，内资投资者占据主导地位。未来，随着经济复苏和消费回暖，上海商业地产市场有望迎来新的发展机遇，但同时也要关注市场风险，做好风险防控工作。

常见问题解答 (FAQ)

Q1: 上海写字楼市场租金下行趋势会持续多久？

A1: 上海写字楼市场租金下行趋势预计会持续一段时间，但降幅会逐渐收窄。随着经济复苏和企业办公需求的回升，租金水平有望企稳。

Q2: 上海零售物业市场租赁需求改善的背后原因是什么？

A2: 上海零售物业市场租赁需求改善的主要原因是消费回暖和新项目开业的拉动。随着疫情防控措施的优化，消费者信心增强，消费意愿提升，带动了零售物业的租赁需求。

Q3: 上海投资市场内资投资者占据主导地位的原因是什么？

A3: 上海投资市场内资投资者占据主导地位的原因是国内经济持续增长和政策支持。近年来，中国经济持续稳定增长，为内资投资者提供了良好的投资环境。同时，政府出台了一系列政策，鼓励内资参与投资，也推动了内资投资者在市场中的活跃。

Q4: 未来上海商业地产市场的发展趋势是什么？

A4: 未来上海商业地产市场的发展趋势将呈现出以下特点：